La Ley 546 de 2026 exonera del impuesto de transferencia (ITBI) los primeros $120,000 de las viviendas nuevas de hasta $200,000. Qué es el ITBI, quién lo paga, las tasas por tramo y qué cambió desde enero de 2026.
Si estás comprando una vivienda nueva en Panamá, 2026 trajo dos cambios importantes en el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI). Primero se acabó una exoneración que duró más de 50 años, y luego la Ley 546 de 2026 devolvió un alivio parcial para las viviendas de hasta $200,000.
¿Qué es el ITBI?
Es el impuesto que se paga cuando se transfiere la propiedad de un inmueble. Su tasa general es del 2%. Formalmente lo paga el vendedor (en vivienda nueva, el promotor) ante la DGI, pero los promotores advierten que, en la práctica, el costo se traslada al precio que paga el comprador.
Qué pasó en enero de 2026
La primera venta de viviendas nuevas estuvo exonerada del ITBI durante más de 50 años. Ese beneficio venció el 31 de diciembre de 2025, así que desde enero de 2026 la vivienda nueva empezó a pagar el 2%. Convivienda reportó que las ventas ya venían cayendo y advirtió que el impuesto golpearía sobre todo a las familias de ingresos medios y bajos.
Qué cambia con la Ley 546 de 2026
El presidente José Raúl Mulino sancionó la Ley 546 el 31 de agosto de 2026, tras su aprobación en la Asamblea el 26 de agosto con 53 votos. La ley reforma el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 y establece:
- Exoneración de los primeros $120,000 de la base imponible en la compraventa de viviendas nuevas de hasta $200,000.
- Sobre el excedente de $120,000 se aplican tasas reducidas según el valor:
| Valor de la vivienda | Tasa sobre el excedente |
|---|---|
| Hasta $120,000 | 0% (exonerada) |
| Más de $120,000 hasta $130,000 | 0.50% |
| Más de $130,000 hasta $150,000 | 1.00% |
| Más de $150,000 hasta $170,000 | 1.40% |
| Más de $170,000 hasta $190,000 | 1.60% |
| Más de $190,000 hasta $200,000 | 1.80% |
Confirma con tu abogado o con la DGI cómo se aplica cada tasa (si al excedente completo o por tramos). Los resúmenes de prensa no lo aclaran.
Condiciones
- Aplica a viviendas nuevas de hasta $200,000. Las de más de $200,000 siguen con el régimen general.
- La compraventa debe formalizarse dentro de los dos años siguientes al permiso de ocupación.
- Transición: las primeras ventas formalizadas después de la vigencia de la ley pueden acogerse aunque el permiso de ocupación sea anterior, si se formalizan dentro de 30 meses desde ese permiso.
- Las ventas formalizadas antes de la vigencia siguen con las reglas anteriores.
¿Cómo me afecta si voy a comprar?
- Vivienda nueva de hasta $120,000: no debería llevar ITBI en el precio. Pregúntale al promotor si el precio ya refleja la exoneración.
- Entre $120,000 y $200,000: el impuesto baja mucho frente al 2% general.
- Revisa la fecha del permiso de ocupación. Si el proyecto lo tiene hace más de dos años (o 30 meses en la transición), podrías quedar fuera.
- Combínalo con el interés preferencial, que también tiene un tope de $120,000. Mira la guía actualizada.
ITBI no es lo mismo que impuesto de inmueble
El ITBI se paga una vez, al transferir la propiedad. El impuesto de inmueble se paga cada año por ser dueño, según el valor catastral. La Ley 546 solo cambia el ITBI.
Preguntas frecuentes
¿La Ley 546 aplica a viviendas usadas? No. Es para la compraventa de viviendas nuevas.
¿Quién paga el ITBI, el comprador o el vendedor? Por ley, el vendedor (el promotor en vivienda nueva). En la práctica suele estar incluido en el precio.
¿Una casa de $250,000 tiene exoneración? No. El beneficio es para viviendas nuevas de hasta $200,000.
Fuentes
- La Estrella de Panamá: Mulino sanciona la ley que exonera el ITBI
- TVN: ¿Qué es el ITBI y cómo funcionará la exoneración?
- Telemetro: el fin de una exoneración de 50 años
- La Prensa: el impuesto del 2% divide al sector vivienda
Contenido informativo, no es asesoría fiscal. Verifica en la Gaceta Oficial y con la DGI. Actualizado: 14 de octubre de 2026.